Как оформить землю в субаренду

Субаренда земельного участка в 2018 году

Земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому могут стать предметом гражданского договора, в том числе и договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка в 2018 года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора?

Что из себя представляет

Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.

То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.

Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.

Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.

Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:

Гражданский кодекс

Субаренда является разновидностью аренды, наряду с прокатом наймом, лизингом и поднаймом. Это гражданская сделка, поэтому она регулируется положениями главы 34 ГК РФ.

Так как при заключении сделки составляется договор, то нужно придерживаться норм подраздела 2 раздела 3 ГК РФ.

Видео: как взять в аренду земельный участок

Существующие риски

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.

Такие как:

Собственник участка может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.

Чтобы как-то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.

В этом случае, владелец участка может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если договор заключается на длительный срок.

Что такое субаренда земельного участка

Так как участок земли является объектом недвижимости, то сдача его в субаренду возможна при наличии согласия собственника. Чтобы сделка имела юридическую силу, необходимо заключить договор.

Заключение договора субаренды земельного участка предполагает, что стороны сделки возлагают на себя определённые обязанности по отношению друг к другу, и к объекту сделки, а также несут ответственность.

Договор субаренды участка, как и договор субаренды любого другого имущества, не должен противоречить основному, «первичному», договору, а также нормам главы 34 ГК РФ.

Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.

Все изменения условий договора достигаются путём достижения соглашения между сторонами.

Находящегося в муниципальной собственности

Передача права пользования участком земли, который находится в собственности у государства, происходит посредством проведения торгов. Это касается не только сдачи участка в аренду, но и сдачи его в субаренду.

Субарендатором становится то юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который выиграл торги по условиям их проведения.

Если участник торгов только один, он имеет на руках всю необходимую аукционную документацию, и зарегистрирован в соответствии с Законом № 135-ФЗ, арендатор обязан заключить с ним договор субаренды.

Суть торгов в том, что несколько участников, зарегистрированных в установленном порядке, предлагают свою субарендную плату за данный участок земли.

По правилам проведения торгов, арендатор устанавливает минимальную субарендную плату, и также «шаг» аукциона.

Кто выиграет, то есть предложит максимальную сумму субарендной платы, тот и становится субарендатором данного земельного участка.

Сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это те земли, которые предназначены для ведения как крупных сельских хозяйств, так и частных.

Не всегда удаётся получить в собственность необходимый участок земли. Выкупить его у государства порой бывает довольно сложно. «На выручку» приходит аренда и субаренда таких участков земли.

Назначение данного участка лишь определяет направление будущей деятельности субарендатора.

Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.

Это:

  1. Животноводство.
  2. Садоводство.
  3. Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
  4. Растениеводство.
  5. Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.

Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.

О государственной регистрации договора субаренды земельного участка, читайте здесь.

Субаренда интересующего земельного участка возможна, если его владелец даст на сделку своё согласие.

Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если в субаренду берётся не весь арендованный участок, а только его часть.

В этом случае, к договору должны быть приложены документы, которые подтверждают согласование сторонами размеров части участка, который сдаётся в субаренду.

К таким документам относятся:

Под строительство

Стоит понимать, что если построить дом на арендованном участке, и оформить его в собственность, то право владения участком «автоматически» не возникает.

Оформить право собственности на участок земли может только её арендатор. Субарендатор не может этого сделать, так как является «третьим» звеном.

Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.

Даже если заключить договор субаренды сроком на 99 лет, по истечении этого срока придётся что-то решать с правом владения или пользования.

Оформление соглашения

Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.

Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.

Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.

В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.

Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.

Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.

Сопутствующие документы

Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.

К таким документам относятся:

  1. Акт обмера этой части.
  2. Ситуационный план.
  3. Графическую часть от кадастрового паспорта, на которой обозначена сдаваемая в субаренду часть

Ограничения права пользования

Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право пользоваться арендованным имуществом в рамках условий договора, то есть, не нарушая их.

А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.

Кроме того, договора субаренды не может противоречить условиям «первичного» договора.

Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.

Например, собственник ограничивает право арендатора на пользование одной из построек, расположенной на данном участке. Но, при этом разрешает сдать участок в субаренду.

Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.

Внесение платежей

В договоре должны быть чётко оговорены условия, касающиеся оплаты пользования участком.

Это:

Желательно, к договору приложить график платежей. Если оплата производится наличным расчётом, что редкость у юридических лиц, то в этом графике будет расписываться лицо, которое получает сумму на руки.

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Смотрите так же:  Заявление в полицию на вымогательство коллекторов

Какой период времени

Договор субаренды может быть заключёно на любой срок — от 1 дня до 99 лет. Главное условие, чтобы он не противоречил условия «первичного» договора. Это касается и сроков заключения.

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Кроме того, если арендатор нарушит это условие, и сдаст арендованный им участок земли на срок более длительный, чем заключен договор аренды, он будет нести ответственность перед собственником этого участка.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Но, сначала собственник участка должен будет на законных основаниях расторгнуть договор аренды.

Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.

Если собственник участка расторгнет с арендатором договор на основании того, что последний нарушил условии пользования участком, то приватизировать землю сможет уже субарендатор.

Договор субаренды может быть как краткосрочным (на срок менее 1 года), так и долгосрочным — на срок более 1 года. Если договор долгосрочный, то его необходимо регистрировать в органах Росреестра.

Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.

О существующих сроках договора субаренды, читайте здесь.

В чем отличие аренды и субаренды объектов недвижимости, читайте здесь.

Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.

Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.

Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.

Субаренда земельного участка

Здравствуйте! Мы заключили договор субаренды на земельный участок с арендатором. Договор субаренды зарегестрирован в рег палате. Арендатор физ. Лицо.заключил договор с комитетом земельных и имущественных отношений. Построили на этом земельном участке фундамент для склада и оформили как не завершенное строительство, собственник является субарендатор. Срок аренды выходит в феврале 2014 года. Хотим продать фундамент и земельный участок третьему лицу.

как правильно нужно оформить договор купли продажи и какие нужно делать действия с арендой земельного участка новому владельцу. Имею ли я продать недвижимость если у меня только субаренда?

P/s если предоставить форму договора готовы оплатить услуги.

Ответы юристов (15)

Здравствуйте, а как вы собираетесь продавать чужой земельный участок?

Уточнение клиента

Земельный участок в договоре не будет указываться!

Могу ли я вообще совершать сделки с этой недвижимость. И что б

06 Января 2014, 17:15

Есть вопрос к юристу?

В данном случае вы продаете по договору купли-продажи ваше строительство, договор субаренды прекращает свое действие, а новый собственник строительства заключает договор субаренды с арендатором.

Уточнение клиента

А может ли новый собственник по окончании срока договора (если прежний Арендатор земли не написал заявление о продлении) заключить договор аренды на себя.

06 Января 2014, 17:22

Продать незавершённое строение без земельного участка не получится, можно продать строение только автоматически с договором аренды, на котором стоит это строение — так сделать можно но в вашей ситуации это может сделать не субарендатор а арендатор.

Согласен с мнением Ирины.

Алмаз, Вы пишите сами Хотим продать фундамент и земельный участок третьему лицу.

Что значит: земельный участок в договоре не будет указываться?!

Земельный участок Вы сможете продать только тогда, когда он будет у Вас в собственности! А на данный момент Вы можете только договориться с Арендатором, что Вы отказываетесь от какого-то объёма участка, который находится под строительством, а Покупатель Ваш заключит договор субаренды на этот участок. Тогда Вы действительно сможете продать фундамент.

По другому будет незаконно.

в соответствии с п.6 статьи 22 Земельного кодекса РФ,

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Если Вы сейчас оформили на себя право собственности на объект незаверешенный строительством, то Вы Вы составляете договор купли-продажи такого объекта недвижимости, при этом указываете в договоре о передаче своих прав на земельный участок новому владельцу незавершенного строительством объекта.

Что значит: земельный участок в договоре не будет указываться?!

Здесь работает право следования. Да, без согласия арендатора, третье лицо не сможет ничего сделать.

Новый собственник — это субарендатор? Если да, то не может.

Уточнение клиента

Можно ли сначала оформить договор купли продажи на незавершенка, а потом Арендатор пишет отказ от аренды а новый владелец пишет заявление на аренду. Не будет ли проигрывать в аукционе земельный участок?

06 Января 2014, 17:28

Вам вначале следует уточнить у арендатора, намерен ли он и дальше сдавать земельный участок в субаренду. Если да, то свое строение Вы можете продать третьему лицу, который и заключит новый договор субаренды. Если арендатор не намерен и далее сдавать землю в субаренду, то продать свое строение Вам придется арендатору, поскольку капитальное строение без земельного участка, на котором оно находится, отчуждать нельзя.

Добавлю также, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ:

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поэтому продать Вы можете только незавершенный строительством объект, а новый собственник приобретает только право пользования этим земельным участком на тех же условиях, что и Вы сейчас.

Не будет ли проигрывать в аукционе земельный участок?

Нет, не будет, поскольку возведено капитальное строение.

Что то я не совсем понял вашего комментария, ну так сделать будет нельзя. Договор купли-продажи можно будет заключить, но если в аренде откажут субарендатору, то есть покупателю, то так сделать будет нельзя.

По поводу аукциона, полностью согласен с Яной.

Уточнение клиента

Всем большое спасибо! Хороший сайт не думал что так оперативно будет.

06 Января 2014, 17:43

Кстати а что значит — «оформили как незавершённое строительство» — я очень сомневаюсь что вы именно получили документ о собственности на это строение, ГБР просто бы это не зарегестрировал, а стало быть что вы именно хотите продать .

Уточнение клиента

Есть свидетельств на строение. Хотим продать строение.

06 Января 2014, 17:48

Не за что, всегда рады помочь. И вам спасибо.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор субаренды земельного участка

Наша фирма взяла в аренду земельный участок у городского совета. Договор аренды оформлен сроком на пять лет. Мы арендуем участок уже год. В связи с сложившимися обстоятельствами мы сейчас не используем всю площадь участка в своей хозяйственной деятельности. Хотим сдать его в субаренду. Субарендатор будет использовать этот участок в таком же целевом назначении, что и мы. В договоре аренды с государственным советом право на субаренду или ее о запрете ничего не сказано. Должны ли мы в обязательном порядке просить разрешение у городского совета на субаренду? Какое наказание может нас ожидать, если мы сдадим земельный участок в субаренду, не согласовывая вопрос с городским советом?

Смотрите так же:  Ано налог на прибыль

Ответы юристов (16)

Согласно cтатье 22 Земельного кодекса:

6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Есть вопрос к юристу?

Доброго Вам дня!

Поскольку по вашему договору субаренда земельного участка напрямую не запрещена, то возможно заключить договор субаренды с последующим уведомлением собственника з/у.

В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участкабез согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Договор субаренды возможно заключить на срок не более срока действия основного договора.

При этом имейте в виду, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласие арендодателя вы можете получить, написав письмо о согласии арендодателя на субаренду, возможно у вас в договоре оговорено, что арендатор вправе заключать договор субаренды и таким образом, отдельно согласие уже не требуется, вы также можете, если такого условия в договоре нет, дополнительным соглашением оформить такое условие, чтобы каждый раз не просить этого согласия у арендодателя.

Если вы у же подписали договор субаренды, то все равно можете уведомить арендодателя получив у него согласие, но тут могут возникнуть сложности, которые могут привести в расторжению договора и возмещению убытков. Решать вам.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом Вам перед заключением договора субаренды, необходимо получить согласия арендодателя.

Продолжение ответа

Таким образом, принимая во внимание тот факт, что Вами в аренду взята земля, находящаяся в муниципальной собственности на срок не более чем 5 лет, то Вам необходимо руководствоваться общими положениями о порядке пользования арендованным имуществом, предусмотренным статьей 615 Гражданского кодекса, а не положениями статьи 22 Земельного кодекса.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса:

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, для того, чтобы передать земельный участок в субаренду, Вам необходимо получить согласие арендодателя.

Что касается ответственности за сдачу земельного участка без согласия арендодателя, то последний имеет право, в таком случае потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Договором аренды заключенным Вами с городским советом, могут быть, также предусмотренны иные виды ответственности, в частности уплата штрафов в случае, ненадлежащего исполнения обязательств, которое имеет место присдаче данного земельного участка в субаренду без согласия городского совета.

С уважением, Алексей.

Комментарий к ответам Степановой Ольги Юрьевны и Воронина Сергея Викторовича:

«При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором

В дополнение к выше сказанному хочу обратить внимание на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

«17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».

Таким образом Вы не обязаны получать согласие арендодателя, но обязаны должным образом его уведомить, что бы у Вас были документы, подтверждающие уведомление (например, квитанции об отправлении уведомления почтовым отправлением с описью вложения).

Уточнение клиента

Видимо надо направить письмо с уведомлением, чтобы избежать дальнейших проблем

24 Июля 2012, 14:11

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Смотрите так же:  Можно ли вернуть айфон в связной

— Видимо надо направить письмо с уведомлением, чтобы избежать дальнейших проблем.

Принимая во внимание положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и учитывая тот факт, что договор аренды земельного участка заключен Вами на срок не более 5 лет, Вам необходимо получить согласие городского совета на сдачу участка в субаренду.

Просто направить уведомление было бы возможно, если бы договор аренды был заключен на срок более чем 5 лет.

Вопрос о необходимости получения согласия спорный.

Вот, например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 31.05.2012 по делу N А56-42027/2011 говорит, что пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлено исключение из общего правила (пункт 5 статьи 22), позволяющее только федеральным законом ограничить право арендатора на передачу третьему лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более чем пять лет. И при этом по договору, заключенному на срок менее 5 лет, если не установлен запрет договором, возможно предать права третьему лицу (собственно говоря и в субаренду значит можно).

По субаренде земельного участка ещё много спорных вопросов:

можно ли часть участка передать в субаренду. существуют 2 противоположные позиции судов.

Первые говорят, что нельзя, поскольку по договору аренды может быть передан только индивидуально-определенный объект, коим является весь участок, а его часть таковой не является, поскольку не имеет собственных границ, кадастрового номера и т.п.

Вторые говорят, что это возможно, точно определив (сделав полное описание) в договоре ту самую часть.

можно ли передать участок в субаренду без проведения торгов в соответствии с ФЗ «О защите конкуренции».

Константин, позвольте с Вами не согласиться по поводу спорности вопроса о необходимости получения согласия на сдачу в субаренду земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности,

Относительно данного вида земельных участков, то есть принадлежащих либо государству либо муниципалитету пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса четко определенно, что земельный участок можно сдать в субаренду без согласия собственника участка, только если договор аренды земли заключен на срок более 5 лет. В ином случае, то есть когда договор заключен на срок менее 5 лет получение согласия необходимо. Это также четко указанно в статье 615 Гражданского кодекса. И никакие решения арбитражных судов, данные положения законов отменить не могут.

Дополнение к ответу

Помимо указанной мною выше гражданско-правовой ответственности, статьей 7.10 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за самовольную уступку права пользования землей, что влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

При этом самовольной уступкой права пользования землей, в том числе является сдача в субаренду земельного участка без получения согласия собственника данного участка, когда получение такого согласия обязательно.

Если договор аренды составляет мене пяти лет, то см. п.5. ст. 22 ЗК РФ

«Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

— Если договор аренды составляет мене пяти лет, то см. п.5. ст. 22 ЗК РФ

1) Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса регулирует отношения по передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (например, когда арендные права земельного участка отдаются в залог). При этом отношения, связанные с субарендой данный пункт не регулирует. Согласно статье 615 Гражданского кодекса субаренда (поднаем) и передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) это разные виды пользования арендованным имуществом. И субаренда не является частным случаем передачи прав третьему лицу, в связи с чем положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса к субаренде не применимы.

2) Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса следует, что если договор аренды заключен на срок менее 5 лет согласие собственника участка необходимо получать, как при передачи прав третьему лицу, так при сдаче имущества в субаренду

Римме Спириной:

Если коротко то, передача прав и обязанностей по договору аренды, не есть субаренда. Субаренда не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды.

Жукову Константину:

Пленумы и в т.ч ВС РФ – это официальное толкование и разъяснение закона, которое имеет юридическую силу (опять же вопрос среди практиков и теоретиков спорный).

Но Пленумы, не есть закон, они лишь являются актами судебного толкования норм права, но к источникам права не относятся.

Ссылаться на Пленумы ВС и ВАС РФ юристу надо тогда он и его клиент в этом очень заинтересованы (имхо)).

Однако Константин Ж. правильно отметил, и это не новость, что вопрос согласия (уведомления) на субаренду является в практике, и опять же в теории, спорный.

Между ГК РФ и ЗК РФ (аренда) правовая коллизия и каждый закон тянет одеяло на себя (см. ст.3 ГК РФ и ст.2 ЗК РФ). В данном случае речь о несогласованности норм ГК РФ и ЗК РФ относительно согласия на субаренду на земельный участок

Споры не утихают, и у каждой стороны есть свои аргументы

Но, арендодатель -хозяин земли и он вправе знать и давать согласие на то, чем будут занимать арендаторы и субарендаторы на его земле.

И даже если это лишь только уведомление, то вдруг арендодатель не согласен и что? Споры, тяжбы? А договоре по данному вопросу мы не знаем какие условия прописаны.

Так что моя точка зрения, исходя из моей практики, не «нарываться» на арендодателя и а получить его согласие, да и практика такова, особенно если земля нах. в госуд. или муниципальной собственности. Банки поэтому всегда требуют согласие в любом случае от арендодателя, чтобы не вознило споров и тяжб, т.к. себе дороже…

Давайте такие споры переносить на будущее в блоги?

Здравствуйте!

Так как вашим договором не предусмотрен запрет на субаренду земельного участка, то возможно заключить договор субаренды с последующим уведомлением собственника з/у.

В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Договор субаренды возможно заключить на срок не более срока действия основного договора. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

Так что возможность заключить договор субаренды у Вас есть, лучше это сделать на срок до 1 года, чтобы избежать гос. регистрации сделки, при которой также возможно потребуется нотариально заверенное уведомление собственника (т.е. удостоверение подписи на уведомлении).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить землю в субаренду